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枣阳市住房保障和房屋管理局 党组副书记 副局长 谢伦德

主持人：各位听众，大家好！欢迎收听枣阳人民广播电台的“党风政风热线”节目！今天来到直播节目的嘉宾是

枣阳市住房保障和房屋管理局党组副书记 、副局长谢伦德同志，谢局长你好！成立业主大会需要条件是什么？

谢伦德：根据湖北省物业服务和管理条例，符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担。

主持人：如何成立业主大会？

谢伦德：符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当书面报告房产行政主管部门;业主也可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告;房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居(村)民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。

业主大会筹备组应当做好以下工作：

(一)确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则;

(三)起草业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(四)提出首届业主委员会委员候选人名单;

(五)首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，前款第二项内容还应当在物业区域内显著位置公告。业主对前款内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

建设单位应当在首次业主大会会议召开前向街道办事处、乡镇人民政府报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。街道办事处、乡镇人民政府应当将上述资料建档保存。

主持人：小区内配备物业用房面积标准是多少？

谢伦德：新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：

(一)不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米;

(二)应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。

物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。

业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。

城乡规划行政主管部门在建设工程规划许可过程中，应当对物业服务用房的设计指标进行审查。

房产行政主管部门在核发房屋销售许可时，应当对物业服务用房进行核查。

集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房，由物业服务企业经营管理，收益用于补充物业服务费。

主持人：物业承接现场查验包括哪几部分？

谢伦德：1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业用房等。

主持人：如何使用维修基金？

谢伦德：物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会的决定相抵触。已成立业主委员会的，业主委员会作为申报主体申请办理维修基金使用申请手续。申报时需提供2/3以上的业主同意签字和维修预算；没有成立业主委员会，已实施物业管理或者有房屋管理单位的，物业服务企业或房屋管理单位可以作为被委托申请单位办理维修基金使用申请手续；没有成立业主委员会，没有实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由相关业主作为申请人办理维修基金使用申请手续。属于公有住房的，申请维修项目如涉及多家售房单位，可由其中一家售房单位经委托后办理使用申请手续。

主持人：小区内摩托车被盗，物业应该承担的责任？

谢伦德：根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”及《物业管理条例》第三十六条之规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此只要物业公司依照双方的合同约定，完成了受托人的义务，业主的财物因第三人的原因受损，物业公司不应承担责任。如果物业公司未能按物业服务合同的约定完全履行安全防范义务造成业主摩托车被盗时未能报警、事后未能向公安机关提供相关监控记录等，应当对业主摩托车被盗的损失承担违约责任。

主持人：享受公租房保障的对象有哪些？申请的条件是什么？

谢伦德：公共租赁住房的保障对象，包括符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员和在市区工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人以及《湖北省优抚对象住房优待实施办法》规定的优抚对象等。

申请的条件是：申请面向社会公开分配的公共租赁住房，在收入、住房以及社会保险等方面应符合以下规定：

（一）收入方面

申请家庭人均可支配月收入低于上年度市统计部门发布的市区城镇居民的人均可支配月收入。

1、低收入家庭应提供民政部门出具的享受城市最低生活保障证明（低保证）或低收入认定证明；

2、中等偏下收入家庭人均可支配月收入应符合规定标准，单身一人申请公共租赁住房的，收入标准可上浮20%（人均可支配收入是指居民家庭可以用来自由支配的收入，是总收入中扣除应缴纳的所得税和个人交纳的各种社会保障支出以后的收入）；

3、新就业无房职工家庭人均收入低于上年度枣阳市市区平均工资。

4、在枣阳市工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人等住房困难家庭不受收入限制。

（二）住房方面

申请人及共同申请人在市区不拥有任何形式的自有住房，包括已经依法登记或虽未登记但家庭成员中的一人或多人以所有人的名义行使权利的住房，或拥有住房但人均面积不超过15平方米。

1、城镇低收入（含低保）住房困难家庭，人均住房面积低于15平方米（含15平方米）；中等偏下收入住房困难家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员在枣阳市区无自有住房；新就业无房职工在市区无房产；

2、夫妻双方离异，《法院判决书》明确了房产归属，但因原配偶不配合等原因无法办理房屋产权转移登记的，视同无产权；

3、夫妻双方离异，房产登记在18周岁以下子女名下的，视同其法定监护人房产。该监护人不能申请公共租赁住房；

4、在本市房产权属登记机关查询家庭成员名下有私有房屋，不能申请公共租赁住房；

（三）车辆方面

1.申请家庭成员名下拥有车辆的，车辆总数不得超过1台，且价值须在15万元以内（车辆价值以车辆管理部门登记的税票为准）；

2.申请家庭成员名下车辆已经报废的，需提供车辆管理部门出具的车辆注销证明材料；

（四）征收补偿方面

1.申请家庭为征迁户，若选择产权调换，且人均面积超过15平方米的，不能申请公共租赁住房；

2.申请家庭为征迁户，选择货币补偿的，必须提供征收补偿协议等相关证明材料，补偿总金额须低于35万元（不含搬迁奖励等补助）。

（五）社会保险方面

1、外来务工人员申请公共租赁住房的，申请人须在市区有固定职业，且连续在本市缴纳社会保险1年以上或累计缴纳2年以上。

（1）社会保险缴纳时间应从申请人提交申请材料当月起往前推算；

（2）枣阳市社会保险包括城镇职工基本养老保险、城乡居民养老保险、城镇职工基本医疗保险、城乡居民医疗保险。申请人只需提供其中一项；

（3）社会保险证明材料为社会保障卡或职工社会保险参保缴费证明；

2、正在享受市区社保待遇的企事业单位退休职工、五七工、因特殊原因提前退休的（病退或特殊工种），申报时如果不需要继续缴纳社保且无近期缴纳记录，需提供相关证明材料；

3、异地转入的社会保险关系需办理相关转移接续，社保缴纳时间以转移到我市的时间计算；

4、具有市区城镇户籍的住房困难家庭，可不受社保缴纳条件限制；

5、新就业无房职工在枣阳市正常缴纳社会保险不受时间限制；

6、在枣阳工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人及《湖北省优抚对象住房优待实施办法》规定的优抚对象住房困难家庭申请公共租赁住房，不受社保缴纳条件限制。

（六）其它方面

1、申请人必须具有完全民事行为能力；

2、外来务工人员申请公共租赁住房，还需符合以下条件:（1）与市区用人单位签订1年以上（含1年）期限的劳动合同，且处于合同有效期内；（2）在市区无住房；

3、法律、法规、规章规定的其它条件。

  （来源：枣阳广播电台）